Avaliação de galpão: Pelo método evolutivo ou comparativo?

Um cliente ligou para meu escritório, pedido para eu dar uma resposta rápida a uma dúvida de um caso em que estava trabalhando. Ele utilizou o suporte gratuito a que tinha direito, por adquirir o livro Manual de Perícias.

Nosso cliente, é engenheiro mecânico e corretor de imóveis. Em relação a esta última profissão, a dúvida dele era acerca de elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM para imóvel tipo galpão. Perguntou: Como devemos proceder para avaliação desse tipo de imóvel? Há necessidade de se utilizar o método evolutivo (terreno mais construção) em lugar do método comparativo?

No evolutivo, o valor do imóvel é a soma entre o terreno e as benfeitorias. O valor do terreno é calculado pelo método comparativo, utilizando homogeneização (tratamento de fatores) ou inferência estatística.

Para calcular as benfeitorias/construção, multiplica-se o Custo Unitário Básico da Construção Civil – CUB por um coeficiente de depreciação (Ross-Heidecke). O CUB para galpão é facilmente obtido na internet.

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A dúvida do cliente restringia-se a poder, ou não, comparar o galpão a avaliar com outros em oferta na região, sem utilizar o método evolutivo.

Respondi que o melhor método é o comparativo e não o evolutivo. Que se deve utilizar o método evolutivo apenas em último caso. Se ele tivesse dados de mercado de galpões semelhantes, a comparação seria bem melhor.

O método evolutivo proporciona uma faixa de arbitragem muito grande, por parte do avaliador, quando ele arbitra a depreciação. Sai de sua cabeça tal coeficiente, que por ser importante, pode causar diferença discrepante entre a avaliação e o valor real de mercado.

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Título Avaliação de galpão: pelo método evolutivo ou comparativo?